넉울-_-v 2009.06.19. 23:51

묵시의 갱신이라는 조항이 있습니다.

굳이 계약을 새로 체결하지 않아도,

계약만료일까지 서로 계약의 해지 또는 갱신의 의사를 표시하지 않으면,
1년단위로 계약은 갱신됩니다.

이런 경우, 부동산중개수수료가 당연히 필요없겠지요.

(법률구조공단)이라고 검색해서,
직접 전화로 상담해 보시거나,
인터넷 상담 올려보세요.

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무장공비 2009.06.19. 23:51

확실치는 않지만, 별도의 계약서를 작성하지 않고서 집을 비우지 않은 상태로 유지하신다면.. 그것만으로도 계약 연장의 효과(?)가 있는 걸로 들었습니다.
가급적.. 계약서 작성하는 거 별로 어려운것도 아니니.. 이전에 있던 계약서 보시고, 날짜만 바꿔서 집주인과 새로 작성하시면 됩니다. 중개업자는 계약 상에 절대 필요한 존재가 아니니까요.
만약 2년 계약전에 비워야할 것 같으시면.. 집주인과 잘(?) 얘기하셔서 1년으로 계약할 수도 있겠네요..
참고로 임대차계약은 법으로 2년 보장이 된다고합니다. 즉, 1년 계약하시고도 2년까지는 쭉~ 뻐팅길 수도 있다는 거죠. 물론, 그럼 욕먹을 수도 있겠지만요ㅡㅡㅋ

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넉울-_-v 2009.06.19. 23:55

참고 하나..

계약서를 새로 작성한다는 것은
새로이 임대차계약을 체결한다는 것과 다름이 없습니다.
(처음 계약서의 내용을 수정하는 경우도 마찬가지라는 점을 유의)

그럴경우,
주택임대차보호법상의 보호를 받기 위해서는
새로이 작성한 계약서를 가지고,
동사무소에 가서 다시 확정일자를 받으셔야 합니다.

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무장공비 2009.06.19. 23:57

확정일자.. 저렴(?)하고 쉬우면서도 젤 중요한 건데.. 빼먹었네요^^;
역시 넉울님~!

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넉울-_-v 2009.06.20. 00:03

무장공비님..^^;;

확정일자도 만능은 아닙니다.

임대차계약 체결시 가장 중요한 건,
해당 물건의 부동산등기부 부터 확인해 보는 것이지요.

등기부상의 소유자, 을구에 기재된 각종 권리(근저당, 저당권, 가압류 등등)사항 등을
먼저 확인 하고,
해당 부동산의 시세에 비추어,
임차보증금이 적당한가? 문제가 될 경우 우선변제 받을 수 있는가 등등을
꼼꼼히 확인해 봐야겠죠.

보증금은 100원인데,
담보가치가 80원이라면..대략 낭패되겠지요. -_-;;

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아침가리 2009.06.20. 00:15

2년전의 최초 계약시점 이후에 주민등록상 주소지가 옮겨지지 않은 이상
다시 확정일자를 받는 것은 불필요 할걸요...
임대에 대한 권리가 2년전 최초 계약시점에 발생하므로,
그 후, 혹시 집주인이 집에 근저당등 다른 권리 사항을 설정했더라도
그 설정보다 순위가 우선이 되기 때문에 그게 오히려 안전합니다.
또한,
계약서를 갱신할 특별한 사유,
예를들어 특약조항을 삽입한다거나...
보증금의 변경이 있다거나...
그런 이유가 없이, 구두로 더 살겠다는 의사만으로 주인과 묵시적
합의가 가능하다면, 그냥 살아도 될 듯...
대신 중간에 주인측이 계약 해지나 변경등을 요구하는 내용증명등을
받았을 경우에는 대항권이 없을 듯...
전제는, 2년전 첫 계약 시점 이후에 주민등록상 주소지가 변경된 적이 없어야
한다는 것과, 최초 계약서를 잘 보관해야 한다는거...

다만, 십여년전 얘기라...
그 이후 임대차 법에 개정이 있었는지는 모를 일...

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무장공비 2009.06.20. 00:29

넉울님// 그렇죠^^; 확정일자란 어짜피 계약이 존재한다는 걸 증명해주는 수단뿐이니까요.
아침가리님// 맞습니다. 재계약을 다시 하지 않는 이상, 확정일자를 다시 받을 이유는 없겠지요.
만종님// 재계약 하시게 되면.. 넉울님 말씀처럼, 꼭!! 등기부 상에 근저당이 생겼는지.. 변경 사항에 대해 다시 한번 확인해보세요~

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넉울-_-v 2009.06.20. 00:30

아침가리님 말씀이 맞습니다.

계약서 변경이라는 조건에 비추어 적다 보니,
무조건 확정일자 받아야 하는 뜻으로 되버렸네요.
설명해 주신 것 처럼,
여러가지 요인에 따라 확정일자를 새로 받아야 하는 경우도 있고,
그냥 그대로 유지해도 되는 경우가 있습니다.

아무튼, 만종님께서,
해당 전문가가 무료로 상담해주는 법률구조공단의 도움을 받아,
결정내리시는게 좋지 않을까 합니다.

*참고로, 저는 법률구조공단과 아무런 관련이 없습니다.-_-;;
국가에서 무료로 법률구조해 주는 기관이라는 걸 알게 된 이후,
자발적으로 홍보를 하게 된것 뿐입니다.-_-;;

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[서경]만종 작성자 2009.06.20. 00:33

늦은 시간에 답변 고맙습니다.. 이놈의 전세계약 기간만 되면 엄습해오는 노파심과 불안감...(돈띠일까봐..)
역시 많이 알아야 마음이 든든하겠네요~~^^

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[충]모래고래 2009.06.20. 00:34

아침가리님의 말이 대부분 맞는거 같네요...계약해지의사가 없을경우 1년 자동연장이 돼는 것이고요...

재계약을 하더라도 보증금 추가분에 대해서만 계약서를 작성하시고 확정일자를 받으시면 돼는 것으로 알고 있네요.

기존 계약서는 같이 보관하셔야 추후 문제발생시 기존 확정일자 효력이 유지됍니다...

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넉울-_-v 2009.06.20. 00:35

만종님 홧팅~+_+/

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[서경]천^_^사 2009.06.20. 00:42

수정 삭제

제가 모르던 좋은정보 배우고 갑니당^^

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[서경]앤서니 2009.06.20. 00:47

앞서 다 말씀해주셨지만 제가 알기로도 전세보증금의 변화가 없으시다면 불필요한 비용을 들이면서 계약서를 다시 작성하실 필요는 없다고 알고있구요...만약 전세보증금의 변화가 있으시다고 해도 다시 계약서를 작성하시는것보다 증액하신 금액만큼만 영수증을 첨부해서 이전 계약서에 추가로 확정일자만 받으시면 되는것으로 압니다.
추가로 집주인분과 특별한 얘기가 없으면 계약일 지날때 마다 1년이 연장되는것으로 인정받구요...
만약 집주인분이 전세보증금을 올리시거나 계약이 만료되는것을 원하신다면 계약만료일 한달전쯤 미리 통보해야 할겁니다.^^

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[서경]만종 작성자 2009.06.20. 01:11

역시 스포넷에는 다방면으로 전문가분들이 많네요.. (넉울님감솨..^^)그런데 아침가리님이 하신 말 중 "대신 중간에 주인측이 계약 해지나 변경등을 요구하는 내용증명등을 받았을 경우에는 대항권이 없을 듯.." 이건 무슨뜻인지 -_-a

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던킨도넛츠 2009.06.20. 01:16

다시 계약서를 작성할 필요가 없습니다 자동적으로 재계약이 이루어 지며 기간은 2년입니다
우리나라 전세계약은 2년이 기본입니다
또한 계약서에 확정일자 꼭 받아야 합니다 (동일한 날짜에 전세 계약하고 집주인이 은행에 담보대출을 받았다면 순위가 은행다음으로 밀린 판결도 있었습니다)
등기부등본에 집을 담보로 대출을 받은게 있는지 있어도 소액이고 님이 우선권자면 상관없지만
될수록이면 금융권에 대출받은게 없는집이 좋습니다
만일에 다시 계약서를 작성한다면 확정일자 다시 받아야 하며 사는 동안 대출받은게 있고 다시 계약하게되면
그때는 우선순위에서 금융권에 밀립니다

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[서경]봄이아빠 2009.06.20. 01:39

집주인은 지방에 있는데 부동산에서 계약기간이 만료되어 간다고 부동산에서 연락을 받았고 제게 재계약 여부를 묻네요<<이 부분이 마음에 걸리네여 부동산 거래 할때는 반듯이 집 주인과 1:1 계약을 하시길 바랍니다
지금 현재는 2년간 무사히 잘 계셧다고 하지만 사람 일이라는게 모르는 거잔아여
참고로 재 아시는 선배분도 전세 계약 5천 날리게 생겼습니다 그집에서 5년간 거주 했고요
이분 역시 대리인을 통한 주택 관리사랑 계약을 했는대 알고보니 집주인은 월세를 내놓은 거라더군요
주택 관리사는 목돈 들고 튀었답니다
물론 믿고 살아야 하는게 도리겠지만 혹시나 하는 마음에 글 남겨 봅니다
기분 나쁘셧다면 죄송 합니다

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[서경]Casper 2009.06.20. 10:27

부동산이 집주인을 대리할 경우 부동산이 집주인을 대리한다는 위임장을 받아야합니다.
부동산에서 집주인의 위임장이 없이 계약하면 제3자와 계약하는 것과 동일한 것으로 여겨지는데요?
위임장외 다른 것도 필요한지는 확실히 모르겠습니다.
저도 전세계약에 대해 양자가 별다른 의견을 제시하지 않으면 묵시적으로 갱신이 되고 이럴 경우 단위는 1년이라고 알고 있습니다. 계약변동사항에 대해서는 추가로 계약서를 작성하고... 추가 계약서에... 추가계약서는 본 계약서에 내용이 추가하되는 것이라고 명기하는 것이 좋을 것 같구요...
쌍방이 계약서를 부동산을 통해 작성하지 않기를 원하시면 양식에 맞게 작성하셔서 공증 받으시면 되는 걸로 알고 있습니다.(양식에 맞게 작성하다 혹.. 빠뜨리는게 있을까봐 보통은 부동산에 맡기는게 아닐까요?...전문가라고 생각되니까...)

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[서경]날제비^^* 2009.06.20. 10:46

ㅡㅡ::
현 부동산을 운영하는 놈입니다.ㅋㅋㅋ
재계약하실때 부동산 중개 수수료 거의 안받습니다...서비스차원에서 그냥 작성 해주십니다.99%
그래도 찜찜하시다고요?? 그럼 집주인과 다이랙트 재계약하세요...
재계약후 확정일자 다시 받을 필요 없습니다...그전 확정일자 유효합니다..
그리고 재계약후 만기전 이사할시 주인이 내야하는 중개수수료만 내시면 됩니다..
원래 집주인(임대인)이 수수료를 지불하게 되어있습니다. 하지만 임차인의 사정으로 인하여 계약위반을 하면서 까지 이사를 가는데 집주인보고 수수료까지 내라고 하면...집주인은 " 그럼 만기때까지 사세요" 라고 말합니다..
그럼 대략난감 -_- 이죠..그래서 관례상 나가는 세입자가 지불하고 이사를 가죠...
종합적으로 다시 말하면.......아무 문제 될게 없습니다.....ㅋㅋㅋㅋ

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[전]레인[여수] 2009.06.20. 16:32

아주 좋은 공부가 되었네요^^

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[서경]만종 작성자 2009.06.20. 21:36

봄이아빠님~기분이 나쁠리가있나요~^^ 조언주신분들 모두 고맙고 항상 건강하세요~~

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[경]멍멍신기 2009.06.21. 12:33

얼마전 전세 재계약및 추가로 전세 하나더 구해본 사람입니다.
2년 계약만료시 변경사항이 없다면 계약안하시고 자동 연장됩니다. 2년..(변동사항은 3개월전에 통보해야함)
서로 사전에 더사니안사니 이런말이 없다면 그냥사시면됩니다..묵시적 계약연장
중간에 세입자의 사유로 이사를 해야할경우는 주인에게 미리 3개월전에 통보한후에 나간다면
별도의 비용(주인에게 복비를준다던지, 신규 세입자를 구해줘애한다던지)이 안듭니다.
대신에 주인의 사유로 이사를 가게될시에는 이사비및 복비의 청구가 가능하답니다.
전세2년후 자동연장시는 세입자의 이유가아닌 주인의 사유로 간주한답니다.

위사항은 약보름전에 전세 계약을 하면서 부동산중개해주시는분한테 들으내용입니다.
그리고 차후에라도 만약 전세권설정을 하신다면 직접해보시는것도좋습니다.
한번 직접해보니 별 대단한것 없습니다. 약간의 시간만 있다면~~쉽습니다^^
더궁금사항은 쪽지로 보내주세요~

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