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▣ 심층취재 <2010년 부동산 경제, 아파트의 그늘>
http://www.imbc.com/broad/tv/culture/pd/vod/?kind=text&progCode=1000836100429100000&pagesize=10&pagenum=1&cornerFlag=1&ContentTypeID=1

# 2010년, 아파트의 화려한 그늘
세계적인 금융위기 속에서도 송도, 청라, 광교 등지에서 청약 열풍이 불면서 한국
의 아파트 분양시장은 활기를 띠었다. 과연 겉모습과 같이 한국의 부동산 불패신화
는 올해도 이어질 것인가? 에서는 대규모 아파트 분양이 이루어진 수도권
신도시들을 중심으로 2010년, 현재의 부동산 시장을 진단했다.

# 로또의 도시 판교, 최초 분석
제 2기 신도시의 선봉장 격인 판교지구. 판교 로또로 불리며 최고 800대 1의 청약 신
화를 탄생시킨 본거지이다. 은 판교 신도시 입주자 분석을 위해 작년 9월,
10월 입주가 완료된 판교 아파트 단지 2곳을 대상으로 총 897세대 등기부등본을 모
두 조사했다. 그 결과 4가구 중 한 가구 꼴로 아직 잔금을 완납하지 못해 입주하지 못
한 것으로 분석됐다. 아파트를 분양을 받았지만 여유자금을 확보하지 못해 아직 소
유권이전이 마무리 되지 않은 가구가 그만큼 많다는 뜻이다.

잔금을 치르고 등기를 마친 세대라 하더라도 그 가운데 78%의 가구가 주택담보대출
을 받아 집을 구입한 것으로 나타났다. 이들이 대출받은 빚의 규모는 평균 3억 원! 자
가 거주율은 절반도 채 되지 않았다. 통계적으로 판교 소유자의 절반 정도는 전세 2
억 이상을 끼고 대출을 3억 이상 받아 현재의 아파트를 유지하고 있었다. 아파트 한
채당 채무가 5억 이상인 것이다. 3억에 대한 이자 비용만 일 년에 약 2천만 원 이상.
과연 판교에 대한 투자는 지금까지 성공적일까?

# 신도시에 떠도는 미분양의 망령
  국토해양부 공식통계에 의하면 현재 전국 미분양 아파트 물량은 약 12만 호. 수도
권에만 약 2만3천 호로 추산된다. 그러나 이 통계는 건설사들의 자발적인 신고분만
취합한 것으로 현실을 정확히 반영하지 못한다. 이 수도권 신도시를 중심
으로 취재한 결과, 건설사가 국토해양부에 신고한 미분양 물량에 포함되지 않은 이
른바 ‘계약포기분’ 다수가 시중에 나와 있음을 확인할 수 있었다. 아파트 최초 분양자
가 최고 1억 원이 넘는 금액을 손해 보더라도 분양권을 처분하려는 움직임까지 일고
있다.

신도시를 중심으로 대규모 미분양 사태가 발생한 원인은 무엇일까? 취재 결과, 작
년 11월부터 아파트 분양을 시작한 34개 단지가운데 무려 31개 단지가 계약을 완료
하지 못했다는 것을 확인할 수 있었다. 우선, 전문가들은 일시적인 과다 공급을 지적
한다. 작년 4/4분기에 분양된 수도권 아파트 물량은 9만 5천 가구로 2009년 연간 물
량의 40%에 해당할 만큼 많은 수치다. 아파트 분양시장 비수기로 꼽히는 이 시기에
물량이 쏟아진 이유는 미분양 해결을 위한 대책인 각종 세금감면 혜택이 2월이면 종
료되기 때문. 이러한 밀어내기식 분양은 결과적으로 미분양을 부추기는 악순환을 낳
고 있다. 이번 달 중으로 2만 2천여 가구 분양이 예정되어 있는 만큼 미분양 사태는
쉽게 해결되지 않을 전망이다.

# 대출 없이 살 수 없는 아파트?
국가 간 상대적인 부동산 가격을 나타낸 지수인 PIR(Price to Income Rate, 소득대
비 집값 비율)의 경우, 한국은 10에 가까운 것으로 집계 됐다. 이는 평범한 근로자가
자신의 소득을 한 푼도 쓰지 않고 10년을 모아야 자신의 집 한 채를 구입할 수 있다
는 뜻이다. 계속 쏟아지는 아파트 물량이 계약 완료가 되기 위해서는 분양가를 감당
할 수 있는 신규 구매자 층이 넓어야 한다. 그러나 대출과 그에 따른 금융비용을 지
불할 수 있는 수요자 층이 아파트 공급을 따라가고 있지 못하고 있다. 기존 아파트
를 팔고 신규 분양을 받고 싶은 경우에도 기존 아파트가 팔리지 않아 여유 자금이 없
어 신규 분양을 받기 힘든 상황이다.

# 하우스 푸어(House Poor)의 나라
최고 부동산 호황기인 2006~2007년 당시 분양됐던 아파트들은 고분양가에도 불구
하고 대부분 프리미엄이 붙은 채 거래 되었다. 그 후 3년, 이제 아파트 입주만을 앞
둔 계약자들의 상황은 어떨까?

2006년 말, 분양가에 1억까지 프리미엄이 붙었던 인천의 G 단지. 현장에는 분양가
대비 최고 1억까지 가격이 하락한 물량이 나와 있는 상태로 분양할 때와는 전혀 분위
기가 달랐다. 서울 영등포의 B 단지는 2007년에 분양을 했지만 대규모 계약포기물
량 때문에 미분양 단지로 남아있는 상태. 현재 최고 15% 할인 판매까지 실시하고 있
는 상황이다. 비슷한 시기에 5000세대 이상이 분양된 용인 지역의 경우에 미분양분
에 한해 대규모 할인 혜택을 주고 있거나, 미계약분이 10% 이상 싼 가격에 나오고 있
지만 거의 거래도 되지 않고 있다. 집값이 오를 것이라 예상하고 분양가의 절반 이상
을 대출받아 아파트를 분양받은 기존 계약자들은 마이너스 수익률에 입주 전부터 울
상을 짓고 있다.

하우스 푸어란 금융위기 이후 미국 사회에 등장한 신조어이다. 엄청난 대출을 끼고
구입한 집값이 급락하자 소득의 대부분을 주택담보대출 이자 비용으로 지출함으로
써 삶의 질은 현격히 낮은 사람들을 일컫는 말이다. 우후죽순 개발되는 신도시에 입
주하거나 입주를 앞둔 지금, 한국에서도 하우스 푸어의 징후가 나타나고 있다. 입주
하기도 전에 시세가 마이너스 프리미엄 상태로 떨어진 아파트 때문에 속을 앓는 예
비 입주민들. 집에 대한 그들의 평범한 욕망이 불러온 현재를 이 취재했
다.